20 Jan
Покупка новых квартир в новостройках по ДДУ (214-ФЗ) является самым безопасным способом приобретения недвижимости. 214 федеральный закон изначально был утвержден в 2004 году как защита дольщиков от обмана застройщиком. С тех пор в закон вносилось множество изменений. С 2017 года также вступает в силу ряд изменений.
Рассмотрим их более подробно:
1. Минимальный размер уставного капитала компании застройщика.
Размер уставного капитала зависит от площади жилья, возводимого застройщиком. Если раньше любая строительная компания с уставным капиталом всего 10 тыс. руб. могла строить жилье любой площади, то теперь при площади до 1500 кв.м. минимальный уставной капитал компании застройщика должен быть не менее 2,5 млн. руб., до 2500 кв.м. – минимум 4 млн. руб., до 10000 кв.м. – минимум 10 млн. руб., до 25000 кв.м. – минимум 40 млн. руб., до 50000 кв.м. – минимум 80 млн. руб., до 100000 кв.м. – минимум 150 млн. руб., до 250000 кв.м. – минимум 400 млн. руб., до 500000 кв.м. – минимум 800 млн. руб., свыше 500000 кв.м. – минимум 1,5 млрд. руб.
Это нововведение значительно усложняет проведение обманных операций фирмами-однодневками.
2. Расширен перечень предоставляемой застройщиком информации.
купить квартиру в новостройке через агентство недвижимости, застройщики будут обязаны публиковать на сайтах подробную информацию о каждом доме, который они строят с привлечением средств дольщиков, размещать всю разрешительную документацию на объекты, уведомлять о том, на каком этапе находится процесс строительства. Необходимо публиковать аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями и фотографии хода строительства. Обязательна к размещению и форма ДДУ, а также такой документ, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям 214-ФЗ.
В самом ДДУ обязательно должно быть указано место расположения квартиры на этаже. При передаче квартиры дольщику застройщик обязательно должен передать ему и инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства.
3. Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков.
За каждый день просрочки сроков устранения строительных недостатков застройщик будет выплачивать дольщику неустойку в размере 1% от стоимости жилья.
4. 5% ограничение изменения площади квартиры.
Участник долевого строительства может расторгнуть ДДУ при существенном изменении построенной квартиры в новостройке в СПБ по сравнению с проектом. Изменение площади квартиры в размере 5% от площади является существенным.
5. Применение счетов-эскроу стало не обязательным.
Тем не менее, для застройщиков, использующих для расчетов с дольщиками счета-эскроу, предусмотрены льготы. Особенность этих счетов заключается в том, что дольщик оплачивает стоимость квартиры в новостройке не напрямую застройщику, а на специальный счет в банке, и застройщик получает доступ к этому счету только после завершения строительства дома и передачи квартиры дольщику. Если же застройщик не выполняет условий договора и не передает квартиру, то банк возвращает денежные средства дольщику.
6. Запрет использования денежных средств, предназначенных для другого объекта.
Наложен прямой запрет на использование денег дольщиков на цели, не связанные со строительством конкретной новостройки. Вся финансовая документация по каждому объекту должна отныне вестись отдельно. Годовая отчетность подлежит обязательному финансовому аудиту.
7. Единый реестр застройщиков.
Это государственный единый информационный ресурс, содержащий полную информацию о застройщиках новостроек в Санкт-Петербурге, об их деятельности, какие объекты строятся, какие претензии и взыскания были наложены, соответствует ли застройщик требованиям 214-ФЗ.
Также предусмотрена уголовная ответственность для строительных компаний, нарушивших закон в части привлечения денежных средств в долевое строительство.
8. Дольщик не имеет права отказаться от исполнения ДДУ в одностороннем порядке.
Участие в долевом строительстве более не предполагает выхода из него. Выход возможет только по решению суда.
9. Государственный компенсационный фонд дольщиков.
С 01 января 2017 года будет действовать требование об обязательном отчислении девелоперами в компенсационный фонд 1% с каждого заключенного ДДУ. Новый фонд возьмет на себя завершение строительства многоквартирного дома, если застройщик не сможет выполнить свои обязательства, например, в случае банкротства.
