27 Sep
Многие граждане нашей страны при фразе "инвестиция в недвижимость" зачастую рассматривают всего 2 варианта.
Если упрощенно, то их можно описать следующим образом:
- покупка с целью сдачи в аренду
- покупка новостройки на этапе стройки с целью продажи на этапе сдачи объекта.
Покупка с целью аренды.
Средняя доходность на рынке редко превышает 8% годовых.
Так при цене готовой студии в Санкт-Петербурге (В ЖК ЗимаЛето) 3200 -3300 тыс. рублей, сдать ее можно в лучшем случае за 20 тыс. рублей, что составляет 7-7,5% годовых. Кто-то скажет, что в Девяткино и в Кудрово купить студию можно дешевле, и будет прав. Но и сдать ее можно будет лишь за 15 тыс. рублей.
Если же сюда добавить еще необходимость вкладывать деньги в поддержание жилья в состоянии адекватном и необходимом для сдачи (скажем, откладывая один ежемесячный платеж в год), то доходность упадет до 6,4 -7% годовых.
Как видим, доходность существенно ниже инфляции и ставок по депозитам.
Тем не менее, данный путь инвестирования пользуется популярностью ввиду исторических особенностей нашей страны - в 1991, в 1998, в 2008 да и сейчас, жилье достаточно надежный актив с точки зрения консервативной части нашего общества. Да и все мы немного консерваторы (особенно в части материальных благ), не так ли?
Покупка новостройки на этапе стройки с целью продажи на этапе сдачи объекта
Казалось бы, просто и понятно, купить подешевле, чтобы продать подороже.
Анализ редко проводится. В массовом сознании большинства людей, в том числе и риелторов, тезис "купить на этапе котлована - продать при сдаче, чтобы получить максимальную маржу" достаточно прочно занял место в голове.
Тем не менее, в данном случае появляются еще несколько составляющих, которых необходимо учитывать:
- риск
- срок
- ликвидность
действительно, 214 ФЗ не защищает от банкротства застройщика, да и дом может строиться отнюдь не 2 года, а и 3 и 4. Попав на долгострой, инвестор ввиду резкого ухудшения ликвидности своих вложений - часто не может получить свои деньги обратно.
Стоит обратить внимание, что и риск и срок и ликвидность в массовом сознании инвесторов, которые занимаются недвижимостью, часто присутствуют на интуитивном уровне, без какой-либо градации или оценки. Фраза "ну это вроде нормальный застройщик" или " купим, а потом продадим" звучит очень часто, при этом инвесторы действуют сами по себе и редко обращаются к риелторам с просьбой хотя бы оценить, за сколько может быть продана та или иная квартира в данном доме через 2-3 года.
Сравнение с доходностью депозитов также мало кто проводит. Тем не менее, доходность от покупки с целью продажи, как правило, выше, чем текущие депозитные ставки.
Гибрид пунктов 1 и 2 по сути превращается в 1, т.к. при коротком сроке строительства относительно длительного срока сдачи жилья в аренду, более высокая ставка на этапе строительства планово снижается к более низкой ставке на этапе сдачи в аренду.
Что делать?
Казалось бы любимый риторический вопрос, после публикации известного романа.
Нужны предложения сравнительного анализа хотя бы на среднем уровне.
Цифровые и качественные оценки и индикаторы от профессионалов как рынка недвижимости, так и инвестиций.
Каждая инвестиция должна характеризоваться несколькими составляющими:
1. срок
2. риск
3. доходность (приведенная к % годовых, для сравнения с альтернативными направлениями)
4. ликвидность (срок выхода из инвестиций в наличные деньги)
Срок - любой, от 3 месяцев до 3 лет
Риск - необходимо отранжировать застройщиков по степени их надежности
Доходность - перевести абсолютную маржу в проценты годовых, как при простом способе начисления процентов, так и при сложном.
Ликвидность - отсечь объекты, которые будут продаваться свыше 2 месяцев, либо разделить все объекты на несколько категорий по степени ликвидности.
Ведь что нужно инвестору? прежде всего информация.
В наших силах ее им дать.
Автор статьи: Кротов Александр Викторович
Назад
