Выгодное приобретение жилья с применением процедуры переуступки прав

Приобретение квартиры, обыденное явление на рынке недвижимости. Однако имеется некоторые юридические нюансы, которые требуется учесть покупателю, чтобы его сделка была действительной.

Более дешевые квартиры продаются с использованием процедуры переуступки прав, как правило, инвесторами, купившими квартиры на минимальном этапе строительства. Физические лица, продающие квартиры с использованием процедуры переуступки прав сегодня равна 2-4 % от всего рынка жилья. В настоящее время по договорам переуступки прав продается не более 10% квартир.

Мотивы продавца понятны. В доме, который уже построен, стоимость квартиры возрастает, а соответственно увеличивается и выгода. Если строительство дома длится от двух до трех лет, в таком случае стоимость данного жилья становится приблизительно на 40% или выше. Продажи квартир в новостройках начинают на этапе развития проекта (в момент получения разрешительных документов, когда работы на стройплощадке только начинаются). Во время котлована или в начале возведения подземного паркинга цена зачастую увеличивается на 10%. При возведении 1 этажа – еще 10 %, в момент 50% готовности объекта цена также увеличивается на 10%. В 80% готовности цена возрастает еще на 10%. Соответственно, после получения договора о праве собственности стоимость недвижимости становится в разы выше первоначальной, но в некоторых случаях этот процесс существенно затягивается, тогда инвестор отдает предпочтение не ожиданию, а стремится зафиксировать прибыль.

Покупатель, приобретая недвижимость по договору переуступки права, в любом случае получает выгоду, цена данного жилья на рынке недвижимости на порядок ниже. Основными факторами продажи права на еще непостоянную недвижимость являются в основном жизненные обстоятельства, такие как обязательства по кредитному договору, развод, получение на правах наследования недвижимости.

Договор уступки это свидетельство о приобретении не жилья, а исключительно права требования на передачу жилья в собственность. В настоящее время используются 2 вида уступки.

1. Договор долевого участия – ДДУ.

2. Предварительный договор купли-продажи – ПДКП.

Уступка по договорам долевого участия осуществляется только до момента передачи объекта и только после государственной регистрации его, а также в соответствии с требованиями договора должны быть заплачены финансовые средства, либо данные средства должны быть направлены приобретателю в качестве уже его обязательств.

В договоре купли-продажи на предварительных условиях уступается право требования впоследствии заключить данный договор на фиксированных условиях и в указанный срок, без права требовать ее передачи. Это связано, с юридическими аспектами предварительного договора, в соответствии с которым покупатель и продавец не совершают сделку купли-продажи, а только намериваются совершить ее в будущем.

Во время оформления сделки в договоре необходимо отразить, какие документы надлежит передать приобретателю пара, а также указать договор, по которому осуществляется уступка права. Застройщик обязан участвовать в оформлении сделки и дать свое согласие на переуступку прав. Без участия застройщика оформление сделки невозможна. У приобретателя права после оформления сделки остается договор, по которому осуществлена уступка с дополнениями и приложениями, документы подтверждающие расчет между сторонами указанными в договоре, акт приема-передачи указанных документов, согласие на уступку второй стороной, если это не предусмотрено в соглашении об уступке и договор уступки.

Прежде чем осуществить сделку, покупатель просто обязан получить у застройщика все документы на объект и выяснить, в каком состоянии находится строительство и другие детали, необходимые для получения полноценной и объективной информации о застройщике и строящемся объекте. Также надлежит оценить деловую репутацию застройщика, узнать были ли введены в эксплуатацию другие его объекты.