ЕДИНСТВЕННОЕ ЖИЛЬЁ: ДЕЙСТВУЕТ ЛИ ИСПОЛНИТЕЛЬСКИЙ ИММУНИТЕТ?

Многие граждане исходят из предположения, что единственное жильё защищено от взыскания в силу положений статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ). Однако действующее законодательство предусматривает ряд исключений, число которых расширяется.

Ниже рассмотрены случаи, при которых единственное жильё может быть реализовано для погашения задолженности.

1. Жильё, находящееся в ипотеке

Наиболее распространённый случай утраты исполнительского иммунитета — ситуация, когда жилое помещение находится в залоге у кредитора. В соответствии с действующим законодательством, залоговое имущество может быть обращено во взыскание независимо от того, является ли оно единственным жильём должника и членов его семьи.

С апреля 2026 года при реализации ипотечного жилья должнику гарантируется выплата 10 % от суммы, вырученной от продажи, — но не более размера первоначального взноса и суммы уплаченных платежей. Данная мера призвана обеспечить минимальные финансовые ресурсы для решения жилищного вопроса (например, аренды или приобретения жилья меньшей площади).

2. Признание жилья «роскошным»

Суд вправе принять решение о реализации единственного жилья, если оно признаётся избыточным по следующим критериям:

• превышение площади в 2–3 раза относительно установленной нормы (норматив — $18$ кв. м на одного человека);
• расположение в престижном районе;
• наличие дорогостоящей отделки и иных признаков роскоши;
• стоимость, существенно превышающая среднерыночную цену жилья в данном регионе.

В случае принятия решения о реализации такого жилья должнику предоставляется замещающее жилое помещение, отвечающее следующим требованиям:

• площадь — из расчёта $18$ кв. м на человека;
• расположение — в том же населённом пункте;
• соответствие санитарно‑техническим нормам, пригодность для проживания.

Разница между стоимостью реализованного и предоставленного жилья направляется на погашение обязательств перед кредиторами.

Пример из судебной практики: квартира площадью $100$ кв. м, расположенная в центральной части города, была реализована. На вырученные средства приобретено жилое помещение меньшей площади в спальном районе, а оставшаяся сумма направлена на погашение задолженности перед кредиторами.

3. Наличие иного жилья либо недобросовестные действия должника

Исполнительский иммунитет не применяется в следующих случаях:

• наличие у должника иного жилого помещения (в т. ч. дачи с регистрацией);
• преднамеренный вывод имущества из собственности перед процедурой банкротства;
• фактическое наличие жилья, оформленного на близких родственников;
• отсутствие фактического проживания в жилом помещении при наличии лишь регистрации;
• сокрытие от финансового управляющего сведений о построенном, но не зарегистрированном объекте недвижимости;
• приобретение жилого помещения на средства, полученные преступным путём.

В указанных ситуациях суд вправе принять решение о реализации жилья без предоставления замещающего помещения.

Пример из практики Верховного Суда РФ (Обзор судебной практики от 18 июня 2025 года):
Должник за месяц до подачи заявления о банкротстве совершил дарение жилого дома своей дочери. В собственности должника осталась лишь однокомнатная квартира.
Суд установил, что должник самостоятельно создал условия, при которых квартира стала единственным жильём. Учитывая, что подаренный дом находился в том же населённом пункте, суд признал возможным проживание должника в данном доме. Квартира была реализована для погашения задолженности, а должник переселился к дочери.

Заключение

Исполнительский иммунитет единственного жилья не является абсолютной гарантией его сохранения. С ростом числа процедур банкротства законодательство и судебная практика демонстрируют тенденцию к ужесточению требований и расширению перечня оснований для обращения взыскания на единственное жилое помещение.